Der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt erreichte im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 1,82 Milliarden Euro. Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (H1 2025: rund 887 Millionen Euro) dar, als sich das Volumen mehr als verdoppelte. Auch das Gesamtjahr 2025 (1,22 Milliarden Euro) wurde bereits um rund 50 Prozent übertroffen. Insbesondere das zweite Quartal 2026 trug mit einem Volumen von rund 592 Millionen Euro maßgeblich zu diesem Ergebnis bei. Diese Entwicklung markiert das stärkste erste Halbjahr für Gesundheitsimmobilien in Deutschland seit 2018.
Laut Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield, stellt das erste Halbjahr 2026 einen Wendepunkt für diesen Markt dar. Nationale wie internationale Investoren fokussieren sich zunehmend auf Assetklassen mit hoher Krisenresistenz und stabilen, demografisch gestützten Ertragsmodellen. Die Stabilität der Pflegebranche nach der Covid-19-Pandemie schafft eine erhöhte Planungssicherheit, was die Investitionsbereitschaft in diesem Segment voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2026 und darüber hinaus verstärken wird.
Struktur der Investitionen und Renditeentwicklungen
Das Transaktionsgeschehen im zweiten Quartal 2026 war maßgeblich durch eine großvolumige bundesweite Portfolio-Transaktion im Bereich der stationären medizinischen Versorgung geprägt. Diese Transaktion verdeutlicht das anhaltende Interesse institutioneller Investoren an diversifizierten Portfolios mit etablierten Betreiberstrukturen und bestätigt die Liquidität im Markt für Gesundheitsimmobilien. Rund 86 Millionen Euro entfielen im zweiten Quartal auf Pflegeimmobilien, wovon 57 Millionen Euro auf Pflegeheime und 29 Millionen Euro auf Betreutes Wohnen entfielen. Medizinische Versorgungseinrichtungen verzeichneten Investitionen von rund 506 Millionen Euro, wobei 444 Millionen Euro auf die stationäre und 62 Millionen Euro auf die ambulante Versorgung entfielen. Das Segment Betreutes Wohnen verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang, primär bedingt durch Produktmangel und geringe Neubauaktivität. Die Spitzenrenditen für Gesundheitsimmobilien blieben im zweiten Quartal 2026 stabil, was auf die hohe Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit zurückzuführen ist.
- —Pflegeheime: 5,10 Prozent
- —Seniorenresidenzen (Betreutes Wohnen): 4,50 Prozent
- —Ambulante medizinische Versorgungseinrichtungen (MVZ): 4,75 Prozent
- —Stationäre medizinische Versorgungseinrichtungen (Kliniken): 5,75 Prozent
Poltische Rahmenbedingungen tragen zusätzlich zur positiven Marktentwicklung bei. Der Bundestag beschloss am 6. März 2026 das Krankenhausreformanpassungsgesetz (KHAG), welches die Krankenhausreform von Ende 2024 praxisnäher ausgestaltet. Die Einführung der Vorhaltevergütung wird um ein Jahr verschoben, die Jahre 2026 und 2027 gelten als budgetneutral, und die volle Finanzwirksamkeit ist ab 2030 vorgesehen. Darüber hinaus erhalten die Länder mehr Mitspracherechte, und Umsetzungsfristen wurden verlängert, was mehr Planungssicherheit für Träger und Investoren schafft.
Zukunftsperspektiven und politische Impulse
Seit Januar 2026 steht der Krankenhaustransformationsfonds (KHTF) bereit, der bis 2035 bis zu 50 Milliarden Euro in die Modernisierung der Krankenhausstrukturen investieren soll, wovon der Bund etwa 29 Milliarden Euro trägt. Diese Mittel sind künftig auch für die Förderung von Universitätskliniken nutzbar und bieten Investoren zusätzliche Refinanzierungsmöglichkeiten für Modernisierungs- und ESG-Maßnahmen an Bestandsobjekten. Der Trend zur Ambulantisierung wird sich voraussichtlich fortsetzen und beschleunigen; der aktuelle Krankenhaus-Report 2026 des Wissenschaftlichen Instituts der AOK (WIdO) zeigt, dass rund 60 Prozent der vollstationär behandelten Fälle Potenzial für ambulante Versorgung besitzen. Dies eröffnet positive Entwicklungs- und Vermietungsperspektiven für ambulante medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser.
Jan-Bastian Knod erwartet für das zweite Halbjahr 2026 eine anhaltend hohe Investitionsdynamik, insbesondere bei großvolumigen, überregionalen Portfolios sowie bei ambulanten Versorgungskonzepten. Die derzeitige Dynamik könnte 2026 zu einem der stärksten Jahre für den deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt der jüngeren Vergangenheit machen.
