Der Frankfurter Büromarkt startete im ersten Halbjahr 2026 mit einem Flächenumsatz von rund 169.800 m² und 279 Abschlüssen. Dieses Ergebnis liegt 53 % unter dem des Vorjahreszeitraums, der durch eine Reihe von Großtransaktionen gekennzeichnet war. Kevin T. Nguyen, Managing Partner bei blackolive in Frankfurt, merkte dazu an, dass das sehr gute Halbjahresergebnis 2025 primär auf eine Häufung von Großdeals zurückzuführen war, die teilweise das Resultat langjähriger Verhandlungen darstellten. Eine Wiederholung dieser Frequenz sei nicht zu erwarten gewesen.
Im Gegensatz zum ersten Halbjahr 2025 wurde im Berichtszeitraum kein Abschluss über 10.000 m² registriert, was die Konzentration der Nachfrage auf kleinere Bürozuschnitte verdeutlicht. Die größte Transaktion des Jahres verzeichnete der Eigennutzerkauf des „Fifty Avon“ in der Mainzer Landstraße 50 durch die DZ-Bank mit etwa 20.800 m². Weitere signifikante Anmietungen umfassten rund 6.000 m² durch Fraport im „THE SQUAIRE“ sowie circa 5.300 m² durch die Kanzlei Willkie Farr & Gallagher am Opernplatz 2. Ferner mieteten d-fine im „ONE TWO ONE“ etwa 4.600 m² und Jones Day im „mainbuilding“ circa 4.300 m² an.
Marktsegmente und Mietpreisentwicklung
Die Nachfrage auf dem Frankfurter Büromarkt konzentrierte sich weiterhin auf hochwertige Flächen in sehr guten Lagen, jedoch in kleineren Zuschnitten als in der Vergangenheit, wie Herr Nguyen ausführte. Dies manifestierte sich in einem Anstieg des Flächenumsatzes im Segment von 500 m² bis 1.000 m² um über 20 %. Die Nachfrage im Bereich von 1.000 m² bis 2.000 m² erwies sich als stabil, während Flächenklassen über 2.000 m² Rückgänge zwischen 20 % und fast 90 % verzeichneten. Die Teilmärkte Airport und Frankfurt Ost II verzeichneten eine signifikante Zunahme der Vertragsanzahl, obwohl der Flächenumsatz am Flughafen um 34 % sank und in Frankfurt Ost II lediglich um 41 % stieg. Das Bankenviertel behauptete mit knapp 56.900 m² seine Position als stärkster Teilmarkt, während der gesamte Central Business District (Bankenviertel, Westend und City) rund 53 % des gesamten Flächenumsatzes beisteuerte.
Im Branchenranking übernahmen erstmals die Beratungsunternehmen die Führung vor den Finanzdienstleistern, indem sie im ersten Halbjahr 2026 mit rund 24 % bzw. etwa 41.600 m² fast ein Viertel des Gesamtumsatzes stellten. Dies wurde unter anderem durch Anmietungen von Willkie Farr & Gallagher, d-fine, Westbridge Advisory und Jones Day getragen. Trotzdem bleiben Finanzdienstleister, bedingt durch den Eigennutzerkauf der DZ-Bank, prominent vertreten, wobei der Eigennutzeranteil auf 14 % anstieg. Kevin T. Nguyen bemerkte, dass Frankfurt weiterhin eine Finanzmetropole sei, jedoch zunehmend an Profil als Standort für wissensintensive Dienstleister gewinne.
Mietpreise, Leerstand und Fertigstellungen
Die im Vorjahr begonnene Divergenz in der Mietpreisentwicklung setzte sich fort. Die Spitzenmiete in Premium-Lagen stieg um 5,00 € auf 56,00 €/m² innerhalb von zwölf Monaten. Im Gegensatz dazu sank die Durchschnittsmiete von über 30,00 €/m² auf 27,10 €/m², was einem Rückgang von etwa 3,50 € oder 11 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Hauptursache war laut Herrn Nguyen das Fehlen großvolumiger, hochpreisiger Abschlüsse, wie sie 2025 mit der Commerzbank im „Central Business Tower“ oder White & Case im „Central Parx“ zu verzeichnen waren. Die Knappheit an modernen Flächen in den Spitzenlagen führt zu einem unverminderten Anstieg der Spitzenmiete.
Der Büroleerstand erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur geringfügig auf rund 1,50 Mio. m² bzw. eine Leerstandsquote von 13,0 %, was einem Plus von lediglich 0,1 Prozentpunkten entspricht. Gegenüber dem Jahresende und dem Vormonat wurde sogar ein leichter Rückgang festgestellt. Herr Nguyen führte diesen Umstand auf die extrem niedrigen Fertigstellungsvolumina der vergangenen Jahre zurück. Die Entwicklung in den Teillagen ist heterogen; während ältere Objekte und Randlagen unter Druck bleiben, verhindert eine anhaltend gute Vermietungsleistung einen weiteren Anstieg des Leerstands im CBD.
Das Fertigstellungsvolumen für 2026 bleibt mit knapp 119.300 m² in 14 Projekten auf einem niedrigen Niveau, wovon ca. 57 % bereits vermietet sind. Für 2027 wird ein Anstieg auf knapp 299.500 m² in 21 Projekten erwartet, mit einer Vorvermietungsquote von rund 62 %. Die größte Fertigstellung stellt der bereits vollvermietete „Central Business Tower“ im Bankenviertel mit etwa 68.000 m² dar. Mittelfristig sei bei modernen, zusammenhängenden Flächen in Top-Lagen trotz hoher Leerstände und gebremster Nachfrage ein Versorgungsengpass zu erwarten, fasste Herr Nguyen zusammen.
