Der deutsche Markt für Industrie- und Logistikimmobilien erreichte im ersten Halbjahr 2026 einen Flächenumsatz von etwa drei Millionen Quadratmetern. Dies markiert einen Anstieg von elf Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und unterstreicht die positive Entwicklung des Sektors, ungeachtet eines weiterhin herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Umfelds. Zugleich setzte sich der Rückgang der Leerstandsrate im Segment der großflächigen Logistikimmobilien fort, während die Spitzenmieten in Regionen mit hoher Nachfrage erneut stiegen. Diese Erkenntnisse basieren auf einer Analyse des global agierenden Immobiliendienstleisters CBRE.
Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Leasing Germany bei CBRE, konstatierte, der Markt zeige sich zunehmend resilient. Sie ergänzte, dass sich die gesamtwirtschaftliche Dynamik verhalten entwickle, die Flächennachfrage jedoch auf einem soliden Niveau verbleibe. Der Markt habe nicht nur im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 zugelegt, sondern auch im Vergleich zum ersten Quartal 2026. Besonders bemerkenswert sei, dass verfügbare Flächen schneller absorbiert werden als noch vor einem Jahr.
Ein wesentlicher Faktor dieser Entwicklung liegt in der wieder steigenden Vermietungsleistung bei simultanem Rückgang spekulativer Projektentwicklungen. Zudem werden Neubauflächen vermehrt bereits während der Bauphase vermietet. Parallel dazu verkürzen sich die Vermarktungszeiten für Bestandsflächen. Diese Tendenzen indizieren eine verbesserte Marktaufnahmefähigkeit sowie eine ausgewogenere Relation zwischen Angebot und Nachfrage. Der Leerstand im Big-Box-Segment verringerte sich im Vergleich zum Ende des ersten Halbjahres 2025 um 0,1 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent. Der Höchststand der Leerstandsrate war Ende 2025 mit fünf Prozent erreicht worden. Seitdem sind die Leerstände, insbesondere in etablierten Logistikregionen, rückläufig, wodurch der strukturelle Flächenmangel stärker in den Fokus rückt. Gleichzeitig gewinnen Gebiete abseits der klassischen Ballungsräume an Bedeutung, da Nutzer vermehrt auf alternative Standorte ausweichen.
Dynamik im E-Commerce und neue Wettbewerber
Nach einer bereits spürbaren Zunahme der Nachfrage durch internationale Onlinehändler im Jahr 2025 setzte sich dieser Trend im ersten Halbjahr 2026 fort. Unternehmen aus China und den USA traten verstärkt als Flächennachfrager auf, verfolgten dabei aber unterschiedliche Strategien. Amerikanische Unternehmen suchten vorrangig großflächige Distributionszentren in etablierten Logistikregionen sowie im Osten Deutschlands. Chinesische Unternehmen konzentrierten sich hingegen auf kleinere bis mittlere Flächen und erweiterten ihre Standortsuche über Nordrhein-Westfalen hinaus auf weitere Regionen Deutschlands, wobei durch die begrenzte Flächenverfügbarkeit in westdeutschen Ballungsräumen ostdeutsche Standorte an Relevanz gewinnen.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE, stellte fest, die Nachfrage nach geeigneten Logistikflächen steige aus mehreren Richtungen. Neben traditionellen Industrie- und Logistiknutzern konkurrierten zunehmend auch Rechenzentren sowie Unternehmen aus dem Defense-Umfeld um passende Grundstücke. Die Verteidigungsbranche, die bisher vornehmlich über Eigennutzungen aktiv war, beeinflusst die Grundstücksverfügbarkeit zunehmend, wodurch insbesondere kommunale Entwicklungsflächen stärker im Wettbewerb verschiedener Nutzungsarten stehen.
Mietpreisentwicklung und Automatisierungsdruck
Die in vielen Regionen weiterhin steigenden Mieten erhöhen den wirtschaftlichen Druck auf Betreiber, insbesondere im Kontraktlogistikgeschäft mit seinen geringen Margen. Folglich gewinnen Investitionen in Automatisierung und KI-basierte Prozesse an Bedeutung. Linsin erläuterte, dass Automatisierung sich zunehmend vom Effizienzthema zum Wettbewerbsfaktor entwickle. Wirtschaftlich seien entsprechende Investitionen vor allem bei längeren Vertragslaufzeiten sinnvoll, obgleich viele Nutzer weiterhin vergleichsweise kurze Mietverträge bevorzugen. Der Mietpreisunterschied zwischen modernen Neubauten und Bestandsobjekten bleibt weiterhin signifikant, was dazu führt, dass viele Nutzer verstärkt prüfen, ob sich höhere Mietkosten durch effizientere Prozesse kompensieren lassen. Seit Ende des ersten Halbjahres 2026 stiegen die Spitzenmieten für Logistikimmobilien im Durchschnitt der Top-5-Märkte um 3,2 Prozent. In den Nebenzentren war ein Anstieg von 5,5 Prozent zu verzeichnen. Die Region Frankfurt/Rhein-Main zeigte dabei mit sechs Prozent den höchsten Anstieg.
Für das zweite Halbjahr prognostiziert Schekahn eine anhaltend stabile Flächennachfrage, welche einen Flächenumsatz von sechs Millionen Quadratmetern wahrscheinlich macht. Die zunehmende Aktivität internationaler Handelsunternehmen in der Kontraktlogistik dürfte den Markt dabei stützen. Gleichzeitig bleibt das Angebot moderner Logistikflächen in vielen Kernregionen begrenzt, was weiteren Druck auf die Spitzenmieten erwarten lässt.
