Das deutsche Investmentvolumen für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der sieben größten Metropolen erreichte im ersten Halbjahr ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro. Dies stellt eine Steigerung um 32 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar, obwohl das zweite Quartal von einer allgemeinen Marktabkühlung geprägt war. Im Vergleich dazu stieg das Transaktionsvolumen in den Top-7-Märkten um 28 Prozent.
Die Entwicklung im Bürosektor übertraf die Performance des gesamten Gewerbeimmobilieninvestmentmarktes, dessen Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stagnierte. Eine differenzierte Betrachtung der Büro-Mixed-Use-Transaktionen zeigt, dass die Anzahl der Abschlüsse in den Top-7-Märkten um 21 Prozent zunahm, während sie außerhalb dieser Zentren um 39 Prozent zurückging. Dieser Rückgang bei der Anzahl der Transaktionen in den B- und C-Städten ist auf die Durchführung deutlich größerer Einzeltransaktionen zurückzuführen.
Die durchschnittliche Dealgröße im regionalen Markt hat sich von 13 auf 27 Millionen Euro mehr als verdoppelt, was annähernd dem Niveau der Top-7-Märkte mit durchschnittlich 32 Millionen Euro entspricht. Manuel Backfisch, Head of Capital Markets B&C Cities Germany bei Colliers, erläutert, dass große Core-Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich nach wie vor selten sind, aber einige dieser Transaktionen jüngst auch außerhalb der großen Metropolen zu beobachten waren.
Prägnante Einzeltransaktionen und veränderte Investorenpräferenzen
Als marktrelevante Beispiele im ersten Halbjahr dient der Erwerb eines Bürogebäudes mit Rechenzentrum und Druckerei in Kaarst durch das Land Nordrhein-Westfalen für 320 Millionen Euro zur Eigennutzung. Eine weitere signifikante Transaktion war der Kauf eines Ensembles aus drei Life-Science-Immobilien in Heidelberg durch den österreichischen Fondsmanager GalCap für 100 Millionen Euro. Diese großvolumigen Einzeltransaktionen deuten darauf hin, dass die Standortpräferenz der Investoren sich mit der Rückkehr des Interesses an Büroimmobilien wandelt.
Backfisch betont, dass die Liquidität eines Makrostandorts nicht mehr das alleinige Entscheidungskriterium darstellt. Stattdessen gewinnen Faktoren an Bedeutung, die ein geringes Investitionsrisiko und stabile Cashflows versprechen. Dies betrifft insbesondere Immobilien mit langfristig orientierten Mietern, wie der öffentlichen Hand oder Unternehmen aus zukunftsstarken Branchen, die ihre Standortentscheidungen auf spezifische Objekt- und Standortanforderungen gründen. Bei großvolumigen Objekten wird dadurch das Leerstandsrisiko signifikant reduziert.
- —Regionale Privatinvestoren bilden die aktivste Investorengruppe, gemessen an der Anzahl der Ankäufe, mit einem Transaktionsdurchschnitt von 12 Millionen Euro.
- —Asset- und Fondsmanager tätigen Transaktionen mit durchschnittlich 50 Millionen Euro und verantworten etwa ein Drittel des investierten Kapitals.
- —Die überwiegend kleinteiligere Objektstruktur in B- und C-Städten entspricht dem aktuellen Anlegerfokus, da kleinere Losgrößen leichter mit Eigenkapital finanzierbar sind.
- —Bei Fremdfinanzierungen in diesen Segmenten ergeben sich häufig geringere Risikoaufschläge, was schnellere Kreditzusagen ermöglicht.
Prognose: Frühere Markterholung in Regionen
Manuel Backfisch äußert sich vorsichtig optimistisch hinsichtlich des weiteren Jahresverlaufs. Eine Stabilisierung der geopolitischen Lage könnte dazu führen, dass die Marktaktivität außerhalb der Top-7-Märkte schneller anzieht als in den großen Investmentzentren. Höhere Risikoprämien machen kleinere Märkte in einem Umfeld gestiegener Anleiherenditen wieder attraktiver, was eine Kapitalumschichtung begünstigen könnte. Zudem sind die Preiskorrekturen in vielen B- und C-Städten bereits weiter fortgeschritten, was die Erwartungen von Käufern und Verkäufern näher zusammenbringt. Dies wird voraussichtlich Verkaufsprozesse beschleunigen und die Marktaktivität in den kommenden Quartalen unterstützen.
