So funktioniert dieser Rechner
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Erwerbsnebenkosten von 7 bis 12 % kommen obendrauf — Geld, das die Bank in der Regel nicht mitfinanziert. Der Kaufnebenkostenrechner zeigt Ihnen für jeden Kaufpreis exakt, wie viel zusätzlich aus Eigenmitteln aufzubringen ist.
Die drei Kostenblöcke
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Thüringen). Sie wird vom Notar gemeldet und ist unmittelbar nach Vertragsabschluss zu zahlen. Erst nach Eingang der Steuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist.
Notar und Grundbuch verursachen zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, der Grundbucheintrag dokumentiert den Eigentumsübergang öffentlich. Beide Posten sind gesetzlich geregelt (GNotKG) — vergleichen lohnt sich kaum.
Die Maklercourtage liegt in Bayern bei 3,57 % inklusive 19 % Mehrwertsteuer für jede Partei. Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip im Kombi-Modell: Die Provision wird bei selbstgenutzten Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt.
So senken Sie die Nebenkosten
Bewegliches Inventar (Einbauküche, Sauna, Markisen) lässt sich im Kaufvertrag separat ausweisen — auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Wert muss realistisch und marktüblich sein, sonst riskieren Sie eine Korrektur durch das Finanzamt.
Bei Bestandsimmobilien lohnt der Blick auf bereits gezahlte Instandhaltungsrücklagen: Anteile am Wohngeld der WEG sind ebenfalls grunderwerbsteuerfrei.
Wer eine Immobilie aus dem Familienkreis erwirbt (Eltern, Kinder, Ehepartner), zahlt keine Grunderwerbsteuer. Bei Schenkungen oder Erbschaften greifen stattdessen die jeweiligen Freibeträge.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Grunderwerbsteuer
- Landessteuer auf Immobilienkäufe. In Bayern 3,5 %, anderswo bis 6,5 %.
- Notar
- Öffentlicher Amtsträger, der den Kaufvertrag beurkundet. Pflicht in Deutschland.
- Grundbuch
- Öffentliches Register über Eigentum, Lasten und Rechte an Grundstücken. Geführt vom Amtsgericht.
- Maklercourtage
- Honorar des Immobilienmaklers, in Bayern 3,57 % inkl. MwSt. je Partei.
- Bestellerprinzip
- Seit 2020: Maklergebühr bei privaten Wohnimmobilien wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Bescheinigung des Finanzamts über gezahlte Grunderwerbsteuer. Voraussetzung für Eintragung.
- GNotKG
- Gerichts- und Notarkostengesetz. Regelt die Höhe der Notargebühren bundeseinheitlich.
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